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Voy a alquilar un local, ¿qué cláusulas debo revisar en el contrato?

2017-06-26

Cuando somos pequeños empresarios, de un modo u otro, un ciclo por el que todos tenemos que pasar es la firma de un contrato de arrendamiento.

Ya sea para alquilar una oficina, una tienda o simplemente un almacén para dejar los materiales, en algún momento tenemos que firmar un contrato de este tipo, y a veces hay cláusulas del mismo que pueden llamarnos la atención, echarnos para atrás o simplemente que no entendamos qué dicen o a qué hacen referencia.

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¿En qué me debo fijar al firmar un contrato de arrendamiento?

Hay muchas cosas a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler, pero algunas de ellas son esenciales.

Lo primero de todo, debes asegurarte de que con quien firmas el contrato es el verdadero dueño de dicho local o, al menos, está capacitado para arrendarlo. Puede darse el caso de que quien te lo alquila a ti es a su vez un arrendatario del propietario. Esto es posible y no siempre implica una ilegalidad, puede estar permitido, pero para ello debemos asegurarnos pidiéndole copia de su propio contrato de arrendamiento con el propietario. Si no quiere enseñárnoslo, pinta mal la cosa, habrá que asegurarse de otro modo para evitar el riesgo. En caso contrario, podría darse la situación de que, si el dueño se entera de que se está subarrendando, nos quedemos en la calle, pues nuestro título no es completamente válido, y aunque se pueda pelear que tu también eres un perjudicado, mejor no verse en esa situación.

Otro elemento en el que debemos fijarnos, además de los esenciales, es la revisión de la renta. Es probable que se indique que se revisará la renta mensual en función del incremento del IPC u otro índice al consumo similar. Pues bien, debemos fijarnos que esa revisión sea tanto al alza como a la baja (es decir, si el IPC baja, también la renta) así como en qué mes se revisa dicho aspecto. Es frecuente que se crea que se revisa en el mes de enero, pero si el contrato se firmó en julio y se indica que se revisará anualmente, la realidad es que el IPC de referencia no es el de enero, sino el del mes en que se firmó.

El importe y exigibilidad de la renta también es un elemento a tener muy en cuenta. Es normal que se diga que se abonará una determinada cantidad anual, y de lo cual todos solemos deducir que se pagará mensualmente dividiendo ese importe anual en 12 pagos iguales, pero debemos asegurarnos que esto es así, pues si bien es lo más habitual, también hay casos en que se paga todo el año de una vez, y por adelantado, y la realidad es que, siendo pequeños empresarios, normalmente nos será complicado asumir este desembolso de golpe al iniciar el negocio.

En cuanto a las obras o reparaciones a realizar en el local, debes tener en cuenta que aparezcan preautorizadas por el dueño. No vaya a ser que alquiles el local, pretendas adecuarlo al formato de tu negocio o incluso a un diseño de franquicia, y luego el dueño te impida realizar la obra pues no está de acuerdo. Es conveniente que en el propio contrato aparezca indicado o, sino, al menos que se firme un anexo en el que manifieste conocer la obra a realizar y estar conforme con la misma.

Otro elemento de relevancia a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento es los gastos y suministros del local. Si bien este problema suele ser más frecuente cuando se trata de alquiler de viviendas, también puede darse en locales. Debe quedar claro quien asume y paga cada uno de los gastos en que se puede incurrir: Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), tasa de recogida de residuos urbanos (que aunque en algunos Ayuntamientos se eliminó para particulares, si que permanece para los locales y empresarios), gastos de comunidad de propietarios (tanto cuotas normales como las posibles derramas) y otros recibos que en ocasiones se pagan a través del propietario como puede ser el agua por que sea comunitaria o algún recibo como la electricidad, por que permanezca a nombre del dueño.

Por último y como elemento esencial a revisar y verificar es la licencia del local. Si vamos a abrir un negocio que exige licencia de actividad, debemos asegurarnos que el local dispone ya de esa licencia y gestionar el cambio de titularidad o en el caso de que no la tenga ya, conocer que cumple los requisitos para obtenerla y contar con la colaboración del dueño para disponer de la documentación que se necesitaría para obtenerla o, en su caso con la autorización para realizar las obras que nos exijan para poder concedérnosla. Sin licencia no podrás abrir el local cuando es imprescindible, y con ello no te habrá servido de nada arrendarlo, es un elemento esencial a tener en cuenta.

 

Dicho esto, y como referencia, ya que en todo caso te recomiendo contar con el asesoramiento experto de un abogado o de una gestoría especializada en arrendamiento de negocios y licencias, puedes descargar un modelo de contrato de arrendamiento de local para que puedas usarlo como punto de partida o referencia si estás a punto de firmar uno.

 

PLANTILLA DESCARGABLE MODELO CONTRATO ARRENDAMIENTO 

¿Es el primer contrato que firmas? ¿Qué problemas te has encontrado? ¿Qué otros aspectos crees que son esenciales antes de firmar el contrato?

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